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余豐慧:投資哪類企業都要挖掘其核心競爭力

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發表于 2020-9-7 08:29:12 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  在財報季接連披露情況下,房企財報如何,備受關注。主要是今年以來對于所有企業來說,基本是風險疊加。

  一場世紀罕見疫情把所有經濟體關閉在家包括房企。主要依靠線下場景的房地產行業受疫情影響較大。

  國際政治貿易爭端使得中國經濟的外部環境不那么寬松,雖然對房企直接影響小一些,但是間接影響仍然不可忽視。主要是影響整個經濟增長,從而使得住房需求持續性走低。

  國內外經濟在恢復性增長中需求受影響最大特別是固定資產需求包括房企。房地產調控6月底再度收緊,原以為疫情對經濟影響太大會適度放松,預期落空后對房企確有影響,關鍵影響在需求側,即房價重拾上漲的預期被徹底扼殺,觀望情緒濃重。特別是高層會議重申“房住不炒”后,基本出現房地產冰凍效應,房價松動走低跡象已經非常明顯。

  各地不斷傳出房企資金鏈斷裂、銷售斷崖式下跌、存量房不是惜售捂盤沽價就是難以銷售出去而增加庫存。百姓都會直觀直接體會到賣房電話多了,賣房短信多了,賣房推送框多了;一進到房屋銷售中心真正體會到了貴賓待遇,“客戶就是上帝”在如今的樓盤銷售中心完完全全的體會到了。只要聯系一個銷售員,接下來幾十個電話,幾十天甚至半年都不得安生。

  目前狀況已經充分折射房企冬天正在走進。因此,房企本次財報,最為重要,都在瞪大眼睛。無論你是線下不動產投資者,還是你是股市房地產板塊投資者,你或是想買房自住(買大房企的房產或者買貴,但不會買錯...),必須要做的功課是看房企財報。看房企財報看什么呢?作為一名經濟金融專家,我給你支幾招:

  從投資安全性角度,要看其資產負債率,看其削減高負債的能力。特別是看其間接融資的銀行貸款負債規模、更重要的是剛性兌付的負債情況。因為,目前高層、監管層等最擔心的是系統性金融風險,最擔心房地產高負債率把其引爆。在這方面做得最好頭部房企-碧桂園在控制資產負債平衡上交出了一份靚麗答卷。截至2020年6月30日,有息負債總額下降至3420.4億元(還本付息負責),相較2019年末下降了7.5%。公司賬面可動用現金余額達2055.2億元,另有未使用的銀行授信額度3288.1億元,資金保障充足。上半年期末融資成本為5.85%,相比2019年末下降了49個基點,相比一年期到五年期貸款利率4.74%,高1.11個百分點。作為一名老銀行人這個融資成本處在最安全區域,徹底消除了超負荷超負債經營的嫌疑。

  從房地產主體業務的成長性角度,要看土地儲備情況,特別是看兩頭:一是與政府合作建社保障性住房土地儲備情況,二是特殊區域別墅等高端住房土地儲備和開發情況。另外,旅游地產、養老地產、教育地產、三四線城市等開發前景。億翰智庫統計,上半年碧桂園新增土儲貨值1857.8億元,居行業首位。土儲豐富,強力支撐碧桂園未來的發展。2020年下半年權益可售資源約人民幣6412億元,可售資源充足。上半年,按項目所在地分,位于一二線和位于三四線銷售金額比例為39:61。從三四線項目投資轉化情況看,截至2020年6月底,碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉化率為1.28,相較同行一二線城市項目0.73左右的投資轉化率,表現更優。三四線城市雖然一個時期以來房地產一直不溫不火,但卻受房地產調控政策影響很小,相對穩定,回報基本可以提前鎖定,是穩健經營的壓艙石。

  從長久發展潛力看,要看房企的創新能力,要看房企利用新科技新經濟新金融的能力。比如,需求端與供給側向線上轉移的能力;大數據、云計算、AI、區塊鏈、自動化等技術利用能力,這才是核心競爭力。同時,向房地產高端服務業結構調整能力,數字化轉型能力。碧桂園都不輸給任何房企。碧桂園擁有業內領先的“全產業鏈覆蓋”能力。在覆蓋房地產開發所有環節的基礎上,持續圍繞地產主業挖掘新市場新動能,機器人建房、機器人餐飲、現代農業等。

  建筑機器人已在多個項目應用。碧桂園重點圍繞建筑機器人+裝配式+BIM技術、新型裝配式及相關核心技術,搭建系統化研發體系。獲專利授權567項,在關鍵領域擁有一批自主核心技術。現有在研建筑機器人50款,其中35款已投放工地測試,填補行業空白,其安全性和工作效率相比人工操作大大提升。

  從社會公益事業看,房地產企業給社會的印象是財大氣粗,整個社會組織以及政府對其在社會效益、社會公益事業、扶貧助農特別是在全面小康社會和全面脫貧目標合攏之年期待多多。整體看中國頭部房地產企業公益事業、慈善事業等做得都非常好。我關注最多的是碧桂園做得非常出色,這里就掛一漏萬說道說道。

  7月,福布斯中國發布2020年中國慈善榜,碧桂園創始人、集團董事會主席楊國強家族第12次入選榜單,以15.2億元的捐贈總額位列榜眼。自1997年算起,楊國強家族、碧桂園集團、國強公益基金會為社會累計捐贈超67億元。

  今年疫情期間,碧桂園集團、國強公益基金會先后共捐贈2億元設立抗疫基金,全力支持一線抗疫工作。2020年2月碧桂園“24小時無人、全自動化運作”煲仔飯機器人出現在武漢新冠肺炎疫區的隔離點。

  截至目前,碧桂園已助力13個貧困縣脫貧摘帽,脫貧超31.8萬人。

  碧桂園創辦了3所慈善學校對貧困家庭學生免除一切費用,以幫助其掌握就業技能,實現“一人成才,全家脫貧”。

  我始終堅持個人買房一定要買大型房企的,也許你買貴了,但是你不會買錯;一旦你買小型房企,或者資金斷裂中途跑路,或者物業管理一塌糊涂;要么吞噬你的血汗錢,要么住進去后麻煩不斷、惶惶不可終日。

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